摘要：区块链租房区块链租房：随着区块链技术的发展，区块链租房已经成为一种新的房屋租赁模式，采用区块链技术可以更有效地实现租房的安全性和可信性。去中心化：区块链租房的一...

区块链租房

区块链租房：随着区块链技术的发展，区块链租房已经成为一种新的房屋租赁模式，采用区块链技术可以更有效地实现租房的安全性和可信性。

去中心化：区块链租房的一个重要特点是去中心化，它可以让房东和租户之间的交易更加安全、透明、可靠。同时，房东和租户可以更加自由地进行交易，而不受中心机构的管制。

数字货币支付：另一个重要特点是数字货币支付，这种支付方式可以更有效地实现租金的支付，而且可以更安全地保护租户和房东的权益。此外，数字货币支付还可以更快地完成租金的结算，节省时间和精力。

① 参考文献编号后为什么有的对齐有的不齐

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摘要：住宿业是受共享经济影响相对较早也较深的产业之一。近年来，以共享型住宿为代表的非标准化住宿业蓬勃发展，我国共享住宿行业竞争格局已见雏形。

与此同时，我国共享住宿还存在着虚假房源、信用审核不严格、刷单及恶评、市场信用信息共享不足等问题，亟须建立共享住宿的信用体系，推动我国共享住宿规范、可持续、健康发展。

区块链借助密码学、共识算法和分布式存储技术，组合出一种新的数据共享方式，通过数据的公开透明、去中心化、不可篡改和集体维护等措施，降低整个系统的信息不对称性，从而促成新的信任机制。区块链技术的发展为共享住宿信用体系的构建提供了一种新的思路。

针对共享住宿存在的信用问题，结合区块链技术的特点和发展现状，重构共享住宿交易双方的信任机制，解决共享住宿的信用缺失痛点，建立共享住宿信用体系的框架和实现路径。

关键词：共享住宿；信用体系；区块链；智能合约

引言

共享住宿属于共享经济的一种形式，是指房源所有者或经营者通过共享住宿平台发布房源相关信息，以暂时转让房源的使用权，租客可通过共享住宿平台进行搜索，与房东或者平台进行沟通并实现租住交易，共享住宿平台则从中获取中介费或佣金。

在移动互联网时代，共享住宿深刻改变着人们的生活。以小猪短租、途家为代表的共享住宿平台快速发展，给人们的生活提供诸多便利和深刻体验。

国家信息中心发布的《中国共享住宿发展报告2020》显示，2019年我国共享住宿市场规模约225亿元，同比增长36.4%，共享住宿收入占全国住宿业客房收入的比重达7.3%；共享住宿参与者人数约2亿人，同比增长53.8%，其中服务提供者约618万人，2016—2019年共享住宿用户普及率由5%提高到9.7%［1］。

目前，我国共享住宿市场持续快速成长，共享房源数量、房客数量大幅提升，共享住宿行业已初具规模，业务创新不断涌现，安全保障措施日益完善，国际化步伐加快，市场整体处于快速上升阶段。预计未来三年，我国共享住宿市场规模将继续保持相对较高的增长速度。

不过，共享住宿市场目前仍然处于发展初期，很多方面还不够成熟，同时，我国社会信用体系和信用机制尚不健全，各类短租风险也随之而来，信用体系不完善成为共享住宿发展的掣肘［2］。

尽管非标准化的服务符合共享民宿的个性化体验，却也在安全监管领域敲响了警钟［3］。在发达国家，不仅有完善的征信体系为创新的商业模式提供支持，而且人们有强烈的信用意识，但是在国内，实名社交网络的缺失使得基于社交网络建立信用体系变得比较困难。

同时，征信数据在各个平台相互割裂的现状也削弱了其约束力。不过，也有一些短租平台在探索建立信用体系和信用机制，比如小猪飞猪合作接入支付宝的芝麻信用分，通过芝麻信用分数的高低给予租客不同的便利［4］。

途家除平台自建的数据库信用体系外，还引入了携程、芝麻信用等第三方数据。近年来，区块链技术得到了广泛的关注，2019年10月24日，中央政治局就区块链技术发展现状和趋势进行集体学习，确定将区块链作为核心技术自主创新的重要突破口。

区块链技术在各行各业开始应用，区块链与产业的结合开始加速，并赋能实体经济。区块链技术拥有点对点传输、分布式记账、智能合约、追踪溯源等核心技术，具有信息不可篡改、自然增信的特点［5］，与共享住宿面临的信用问题有着天然的结合点。在去中心化的区块链网络上，通过信息共享的方式链接闲置的房源和租客，可以增加闲置房源的利用率。

本文旨在研究基于区块链技术建立我国共享住宿的信用体系，以期从技术的角度建立共享住宿信用，为我国共享住宿规范、可持续、健康发展提供借鉴。

一、共享住宿信用体系存在的问题

共享住宿具有价格低、设施全、特色明显等优点，吸引很多租客愿意选择这种方式住宿。共享住宿的概念在国内已经逐步开始普及，但运行模式和管理制度并不完善，共享住宿作为一种新模式，不同于传统经济模式最主要的一点就是基于互联网平台的线上交易［6］。

交易个体在彼此不认识的情况下发生交易，这就需要有强大的信用中介作为中间人。然而现实中这样的信用中介并不存在或者并不可靠，信用体系不完善成为制约共享住宿发展的障碍。

在无信用监管或者弱信用监管的情况下，根据交易成本理论，房东和租客会因为信息不对称导致信任成本增加，而且供需双方的失信成本较低，双方都会为实现利益最大化产生机会主义行为，在博弈中选择自认为能实现自身利益最大化的决策。共享住宿信用体系存在的问题具体表现在以下四个方面。

（一）虚假房源

从住房租赁市场看，市场参与者良莠不齐，虚假宣传、过度宣传、以次充好现象普遍存在。

一是一些租房平台上的房源图片与实际严重不符，平台上传的照片经过美化处理后严重失真，而房客在第一次入住的时候大都是通过平台查看房源信息，这样就导致了信息不对称。

二是共享住宿特别是一些民宿的卫生问题严重，床上用品没有经过严格消毒或者没有更换，房间打扫也不干净；另外，还有前几年一直曝光的一些共享住宿房间甲醛超标，有人入住后才发现是新装修房间，危害租客身体健康等。

三是共享民宿居住安全也存在隐患，有些普通民房的消防设施不健全，房间门锁也不够安全，还有些房间属于隔断房，一房多租，而且质量堪忧，也不利于保护租客的隐私。这些现象既有平台失信问题，也有房东失信问题。

（二）信用审核不严格

一是平台对房源和房东资质审核不严。

多数平台准入门槛较低，提供的房源多为民居。想申请成为“民宿”很简单，只需提供房东身份证、房产证或租赁合同，保证房客可以拎包入住即可，并不需要特种行业许可证或市场营业执照等，房源上平台的时候也不实地查看。这样无证经营的“民宿”，一旦发生意外或者纠纷，消费者权益将无从保障，维权过程就变得非常复杂。

二是对入住旅客的信用审核不严。

租客在宾馆办理入住的时候，通常都会进行身份识别以及人脸识别，租客的基本信息与公安联网，如果租客有嫌疑，公安机关很快就会识别，如果租客被列为失信被执行人名单，在入住星级宾馆时，宾馆系统与“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询”平台联网，这样租客就没法办理入住。

通过这种入住前的信用审核就把之前失信的租客排除。共享住宿很多房间是民宿改造，特别是长租公寓，一套房里面一人一个卧室，厨房卫生间大都是共用，租客在办理入住的时候，平台也不严格审核入住人的信用记录，或者是没有条件审核，缺少信用信息；有的是和支付宝合作，根据芝麻信用分判断租客的信用情况，但芝麻信用反映的信用记录与租房信用以及生活中的其他信用记录不太一样，很多信用记录没有记录在芝麻信用分中，这样就会产生信用风险，甚至法律风险。

（三）刷单及恶评

自从有了网购以后，伴随而来的就是刷单和恶评。刷单主要是商家为了提高搜索排名、销量及好评以吸引顾客，刷单现象在电商平台普遍存在。租客在共享住宿平台上搜索住房时，会出现好评率排序，在价格差不多的情况下都会关注这个重要指标。

无论是B2C模式还是C2C模式，都会存在刷单行为。市场上一部分商家刷单会引发所有人刷单，因为不刷单的话排名和销量就会被甩在最后，不容易搜索到和关注到。当租客根据好评率在网上下单，办理入住后，就感觉与真实情况严重不符，有上当受骗的感觉。恶评分为租客恶评和竞争对手恶评。

租客入住后感觉体验较差可能会给恶评；租客为了索要房东或平台的一些补偿，也会故意给出恶评。竞争对手给恶评大多是为了诋毁同行，用不正当的手段进行竞争，而这种恶评想要抓住证据也比较困难。当房东或者平台遇到恶评的情况下，通常都会选择“花钱消灾”的方式删除评论。

（四）市场信用信息共享不足

目前，我国共享住宿行业诚信自律作用有待加强，行业信用信息共享机制尚未建立，市场信用信息共享严重不足，特别是信息孤岛和信息滥用问题突出，线上线下发展不平衡，市场主体信用信息交换共享不充分，对于共享住宿的参与者尚未发挥很好的信用风险控制作用。

第三方信用服务机构在共享住宿行业的数据积累很不充分，尚未与共享住宿行业形成完整的产业链和生态体系。虽然部分平台企业有芝麻信用背书，但其覆盖范围还比较小，尚未形成一套人人交互、人物交互下的信用信息共享体系。共享住宿平台企业内部信用机制建设，信用信息如何使用、如何流动，如何与第三方信用服务机构互通等，基本都还处在自然发展阶段。

我国住宿数据共享机制不完善，房客与房东只能依靠平台自行积累的信用评价数据或简单的认证体系，对房东、房源或房客进行筛选。部分平台企业对于房客与房东的实名认证、背景核实、资质审核等信用尽职审查工作把控不严，导致房客与房东权益保护存在风险和漏洞。

二、基于区块链技术的共享住宿信用体系的基本框架

共享经济是一种具有高度契约精神的经济形式［7］。共享住宿的发展是建立在房东与房客之间高度信任以及具备充分保障的基础之上的，共享住宿信用体系为共享住宿经济活动中的信用行为和信用关系提供了制度安排，既是共享住宿信用行为和信用关系的规范和保障，也是约束共享住宿信用行为和信用关系的运行规则［8］。

随着共享住宿新业态日益普及，其双向信息沟通、交易手段灵活和高度在线化等特点，给社会带来了巨大的经济效益，打破地域的限制，将市场交易的范围扩展到前所未有的广度，不但远远超越了熟人社会的范围，更在传统经济形式的市场范围上进一步扩大；同时新经济的智能化和虚拟性发展趋势使得交易双方流动性变大，在买卖双方素未谋面的情况下也能发生交易，产品或服务的交付不需要买卖双方再见面确认。

这些因素加深了共享住宿的信息不对称程度，对相应的市场信用体系提出了更高的要求，即需要为消费者提供实时的、公开可查的、弱中心化的、完整客观的信用信息和电子化、可编程化的信用规则，以帮助消费者作出明智的消费决策。

针对共享住宿存在的信用问题及租客最关注的一些问题，利用区块链技术的数据可追溯、不可篡改、智能合约自动执行、币天销毁等技术加以解决。我们将共享住宿信用体系基本架构分为5层，从下到上依次是：数据层、网络层、共识层、激励层、智能合约层（如图1所示）。

数据层主要解决共享住宿信用体系包含哪些数据信息（基础数据信息和交易数据信息）和数据信息加密算法等问题；网络层使用P2P网络，其每个节点以区块链的形式全量存储着全部交易记录；共识层主要解决“拜占庭将军问题”和工作量证明机制、“双花问题”、51%攻击等；激励层包括发行机制、分配机制，激励的来源为交易费；智能合约层通过合约的代码部署和规则设定，实现合约的自动执行。

本文建立的共享住宿信用体系技术架构为联盟链，基于联盟链的平台并不要求每个部门都将自己的数据全部公开，而更像是一个联盟，每个节点有自己的职责和权限，当一个部门提出对某个人或者某件事进行审核时，其他部门只需要反映这个人或者这件事的数据结果。

共享住宿平台通过联盟链的形式将房源、租客和房东信息、房屋经营数据等信息上链，最大程度确保房源、参与者等相关信息真实有效，而且信息可验证。

同时引入智能合约，自动执行租房合同条款，使得交易自动化、智能化，在完成可信交易的基础上简化租房流程，提高用户体验。

三、共享住宿信用体系建立流程

共享住宿信用体系包括数据的采集、账本的设计、智能合约的嵌入、信用的评价四个方面。其中账本的设计解决信息的不可篡改、可追溯问题，智能合约的嵌入体现着区块链的效率。

（一）共享住宿数据采集

共享住宿企业（平台）将有助于共享住宿信用体系的信息依法提供给主管部门共享。共享住宿企业应注重自身数据的积累、管理和运用，按照主管部门的要求报送工作数据，依法向主管部门提供信用信息。

同时在相关信息的报送和管理中，应保护共享住宿所有参与者和相关方的隐私和商业秘密。共享住宿企业还可自愿共享企业内部形成的部分或全部风险提示、红黑名单。

主管部门根据各相关部门建设公共信用体系的需要，在各部门职责范围内组织相关信息的共享。主管部门也可牵头汇集和交换各部门掌握的共享经济主体基本信息和信用信息。共享住宿平台需要采集的数据包括基础信息和交易信息，基础信息包括房东、租客、房源信息，交易信息包括租房记录、房屋经营情况、信用评价记录、投诉记录等信息。

数据来源主要有两个渠道：

一部分是有关机构的数据，涉及公安、法院、信用中国等政府部门；

另一部分是平台自己收集和交易积累的数据。

（二）共享住宿信用记录的分布式账本设计

分布式账本是一种在网络成员之间共享、复制和同步的数据库。网络参与者通过共识原则来制约和协商对账本中的记录更新，省去第三方机构的参与。

分布式账本通过时间戳和密码签名来记录数据，账本中的每条记录都有一个时间戳和唯一的密码签名，这使得账本成为网络中所有交易的可审计历史记录。当前，共享经济所获取的数据仅供内部使用，数据孤岛现象严重，信用体系建设不完善，中心化的数据库使得信用信息容易被篡改。

本文根据区块链技术的特点，建立一个由平台、房东、租客、政府有关部门、行业协会等共同维护的一个分布式账本，实现一点上链，多点共享。将房产证、装修合同等上链，不仅可验证信息的安全性，而且通过区块链技术在平台共享信息的同时，保护出租方个人信息隐私（如图2所示）

共享住宿信用记录由平台、租客、房东、政府机构共同维护，通过联盟链将这些参与方共同“链接”起来，实现信息共享。账本由区块头和区块体构成，每个区块头中通过merkle根关联了区块链中众多的交易事物，而每个区块之间通过区块头哈希值以时间顺序串联起来。针对“虚假房源”的特点，通过将信用中国网、公安网、个人消费数据等多重信息进行验证，重建房东与租客的信任关系，杜绝一切造假行为。

以代币或者现金的形式激励第三方（义工、拍客等）上传房源信息，激励租客分享租住体验。另外，房东主动公开房屋经营数据并上链，比如用电数据，由于是真实信息，可以以此作为供应链和融资的凭证。

（三）共享住宿交易智能合约设计

智能合约概念最早可以追溯到1995年，由密码学家尼克·萨博提出，他将智能合约定义为“一套以数字形式定义的承诺，包括合约参与方可以在上面执行这些承诺的协议”［9］。

智能合约被部署在分布式账本中，完全由代码定义执行，所有的合约内容数字化，最大限度地减少人为干预。智能合约的使用包括编译合约、创建合约、部署合约、调用合约、监听合约（时有时无）、解除合约等6个步骤，共享住宿编译合约和创建合约一般都是标准化的。

共享住宿的智能合约（包括租房合同、贷款合同等）由房东、平台、租客三方商定，合约规定了各方的权利和义务，合约内容包括费用条款、交易规则和附属条款［10］。

费用条款包括价格、押金、优惠条件、支付方式等；交易规则规定了付款时间、损坏物品如何赔偿、消费者权益受损如何补偿等；附属条款是除费用条款和交易规则之外的其他需要补充的内容。

签订后的智能合约通过P2P网络扩散到每个节点中去，待各个节点确认无误后存入区块链中。当入住结束后，系统会根据合约内容自动执行合约。

假设租客通过共享住宿平台租了一个月的公寓，约定每周付款一次（可用加密货币进行支付），付款后，租客将会收到一份按智能合约的代码规定的数字收据，租客和业主分别使用代表其身份的电子密匙，在房屋租赁合约上签名，该合约立即生效，并能在区块链上流通。

智能合约会跟踪租客是否收到了“数字密钥”，如果租客未在指定日期之前获得此密钥，智能合约会自动退款，待租客入住满一周后，智能合约会自动扣除一周的房租。智能合约的触发是根据合同中预先设置的条件，条件满足后自动执行。

智能合约会定期检查自动机状态，逐条遍历每个合约内包含的状态机、事务以及触发条件，将条件满足的事务推送到待验证的队列中，等待共识；未满足触发条件的事务将继续存放在区块链上，比如入住后，租客不小心打碎茶杯，租客可以把这一事件上传到链上，智能合约会自动从押金中扣款，如果茶杯带有传感器，不用租客上传，会被自动扣款赔偿。

事务执行成功后，智能合约自带的状态机会判断所属合约的状态，当合约包括的所有事务都按顺序执行完毕后，状态机会将合约的状态标记为完成，并从最新的区块中移除该合约。

比如当租客完成退房后，门锁密码这一状态就自动标记为完成，密码自动失效，租房合约自动失效。在整个合同执行过程中，所有参与者、第三方机构都可以通过区块链查看合同执行情况。智能合约与新一代信息技术联合使用，运行效果最佳。比如结合VR和AR等前沿技术，可以最大程度地呈现房屋实际情况。

通过GPS定位技术可以实时监测房间物品的位置和状态，通过人脸识别技术，会自动识别租客身份，验证信息，若发现身份造假，信息将同步传到整个网络中。区块链技术记录信息的不可篡改特性，使得造假者无处遁形。

共享住宿房屋中如果安装配套物联网门锁、智能门禁、智能电表、智能水表、智能空调等智能硬件，当合同生效后，租客会自动收到门锁密码，开门后，水表、电表自动工作，退房后，这些设备自动停止工作。物联网和区块链结合后会在未来产生巨大能量，且能实现跨行业的巨大转变。

（四）共享住宿信用评价体系设计

现有的一些共享住宿平台内部都建立了统一的评价指标体系和评价标准。采用科学合理的评价体系，对共享住宿参与者的信用等级进行综合评价；采用明确的评价标示，按“A、B、C、D”或“守信、警示、失信、严重失信”等进行分类，并将信用评价结果用于平台运作和管理。应鼓励共享住宿平台之间的信用评价结果互联互通，共同监督和维护共享住宿信用。

但是这种评价有个不好的地方就是容易造假，容易刷单，而且也容易被竞争对手恶评。在电商平台交易中，这种现象很难杜绝。

而基于区块链的信用评价可以让造假失去意义，通过把币天销毁引入交易的信用评价，就会得到比较公正的评价结果，而且评价数据上链，任何机构和个人都无法修改链上数据。同时，区块链的校验机制奖励提供正确信息的人，激励参与者继续提供正确的信息，处罚提供虚假数据的人，甚至可以将假数据提供者的信用水平下调。对于公正评价的会有奖励，所以大家都可能会作出公正的评价。

币天销毁信用评价的原理区块链中，币天销毁等于每笔交易的金额乘以这笔交易的币在账上未使用的时间（天数）［11］，在一次信用评价中，销毁的币天越多，信用评价的权重就越大。

1.将时间长度引入信用评价中，这样对于短时间内高频操作就会从技术上进行限制，而且这种方法比从制度上限制更有效。比如房东为了提高房间的搜索排名和好评率，会邀请亲朋好友或者雇佣大量刷单员进行刷单，先让刷单员支付，然后在从另一个账户返还给刷单员，这样就虚构了多次交易，每次交易都给“好评”，自然而然就提高了信用，也误导了消费者。

现在如果把一切评价记录上链，刷单员在第一次评价的时候，由于资金在账户中的时间比较长，信用评价（币天销毁）权重比较高，而在第二次评价的时候，由于和第一次间隔时间比较短，所以信用分就比较低，因为时间是按照“天”计算，同一账户一天之内的多次交易只有第一次信用评价有效，后面的就都是0了。

对于恶评也一样，除第一次有可能有效外，后面的评价也是0了；如果第一次恶评经过多方验证是错误的，最终也会认定为无效。这样从技术上就解决了刷单和恶评的行为。而且这种行为一经查实，会记录在区块链中，参与者的信用会受到影响。

2.信用评价结果运用将币天销毁引入信用评价中，通过数学的方式赋予交易以成本，使得信用评价结果真实地反映参与者的真实信用。主管部门和共享住宿平台可以根据评价结果牵头制定共享住宿红黑名单，并据此展开联合激励与惩戒。

首先，建立和规范共享住宿领域守信主体“红名单”制度，加大对“红名单”主体推介力度，在公共服务、市场交易、社会管理等方面给予一定便利；鼓励共享住宿平台对“红名单”共享住宿参与者在搜索排序、信用积分等方面给予倾斜，强化正面激励引导；推动金融机构加大对列入“红名单”共享住宿企业的支持力度。

其次，建立共享住宿领域失信主体“黑名单”制度，加大对“黑名单”企业的监管力度，提高对“黑名单”企业的检查频次，依法对“黑名单”企业有关失信人员实施不得担任企业法定代表人、负责人、董事、监事、高级管理人员等职务，限制经营或融资授信、取消财政补助或政策支持等联合惩戒措施；支持共享住宿平台按照有关管理规定，对“黑名单”共享住宿参与者实施限制接入、降低信用等级、查封电子账户、公开曝光等惩戒措施。

四、结论

本文根据共享住宿中存在的信用问题，引入区块链技术，将房东、平台、租客、监管机构等“连接”起来，实现信息共享、共同记账，重构社会信任，有望解决“真人、真房、真住”的问题。房屋信息、租房合同等信息上链，保证上链信息不被篡改和可追溯；智能合约的推广，可以大幅提高租房效率，而且还可以避免恶意行为对合约正常执行的干扰；币天销毁引入信用评价中，从技术上杜绝刷单和恶评，使得评价结果真实有效。

需要指出的是，区块链作为一种新兴技术，优势明显，潜力巨大，而且已经在各个行业或产业开始布局和应用，但是这并不能说明区块链就很完美。与所有新技术一样，区块链不可避免地存在漏洞以及面临法律和制度方面的挑战。

最明显的问题就是智能合约是不是法律意义上的合约？是不是合法？还有区块链技术保证了链上的信息真实、透明化运作，但是上链之前信息的真实性如何保证？这一系列问题只依靠区块链单一技术是解决不了的，还需要物联网、大数据、人工智能等技术，以及社会制度的约束。

另外，就目前而言，各行各业真正懂区块链技术的人并不多，在共享住宿领域，相关人员的知识水平有限，对区块链的认识和掌握程度直接影响到共享住宿信用体系的建立。

如何有效地利用区块链技术，用科技增强信任，与实体经济融合发展，这是区块链应用更健康和更可持续发展的方向。

参考文献：

［1］国家信息中心网.中国共享住宿发展报告2020［DB/OL］.（2020-07-23）［2020-11-01］.http：//www.sic.gov.cn/News/557/10549.htm.

［2］赵平.哪些监管难题阻碍共享经济发展［J］.人民论坛，2019（7）：76-77.

［3］姚瑶.中国共享民宿的制度规制路径探析［J］.行政管理改革，2018（10）：47-51.

［4］李立威.分享经济中多层信任的构建机制研究：基于Airbn和小猪短租的案例分析［J］.电子政务，2019（2）：96-102.

［5］孙善勇，张玉清.区块链技术［J］.首都师范大学学报（自然科学版），2020（2）：81-84.

［6］高璇.我国共享经济发展难题及其应对策略研究［J］.中州学刊，2018（9）：31-35.

［7］阳镇，许英杰.共享经济背景下的可持续性消费：范式变迁与推进路径［J］.社会科学，2019（7）：43-54.

［8］牛阮霞，何砚.共享住宿中的信任研究综述：基于房东、房客的视角［J］.管理现代化，2020（3）：112-117.

［9］PillaiM，AdaviP.IntelligentContractManagement［J］.，2013（1）：1395-1398.

［10］高锡荣，石颖.基于区块链技术的共享经济信用约束机制研究［J］.征信，2020（7）：26-32.

［11］长侠，韩锋，杨涛，等.区块链：从数字货币到信用社会［M］.北京：中信出版社，2018，4.

源点注：本文来自于《征信》，作者：戴明锋 商务部、韩家平 国际贸易经济合作研究院。

作者丨戴明锋、韩家平

排版丨许淼

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② 雄安新区：支持国有住房租赁企业拓展租赁业务

6月13日，财经网从中国雄安官网了解到，《关于雄安新区住房租赁市场健康发展和规范管理的指导意见（试行）》（以下简称《意见》）近日发布。

《意见》指出，多形式发展住房租赁企业。发挥国企的引领和带动作用，支持国有住房租赁企业拓展租赁业务。支持北京专业化、机构化住房租赁企业疏解到新区发展。

同时，多渠道增加租赁住房供给。有序推进租赁住房开发建设，鼓励各类市场主体通过集中建设、配建、改建等方式提供租赁房源，引导规范个人、企事业单位闲置住房对外出租，形成多主体供给格局，切实增加租赁住房供给。

《意见》提出，加大住房租赁金融支持力度。鼓励金融机构为住房租赁企业在房源筹集、装饰装修、运营管理等方面提供金融支持，鼓励符合条件的机构或企业通过多种形式开展住房租赁资产证券化业务。

《意见》还谈到，实施住房公积金支持住房租赁。承租人凭备案合同可提取住房公积金用于支付住房租赁租金。住房公积金提取额在规定的最高限额基础上再提高30%，提取总额不得超过实际房租支出。

以下是《意见》全文：

关于雄安新区住房租赁市场健康发展和规范管理的指导意见（试行）

为促进雄安新区住房租赁市场健康发展，构建产城融合、职住平衡、租购并举、房住不炒的住房制度，建立“一网统管、一网通办”的管理服务机制，培育住房租赁市场，保护各方主体合法权益，满足北京非首都功能疏解转移人员和新区各类人员住房租赁需求，根据《房地产经纪管理办法》《河北雄安新区条例》《河北省租赁房屋治安管理条例》等法律法规，按照《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》《河北雄安新区承接北京非首都功能疏解住房保障办法》有关规定，在严格执行租赁住房开发、建设、使用、管理等各项规定的前提下，制定本意见。

一、积极培育住房租赁市场主体

（一）培育发展住房租赁市场。鼓励雄安新区和北京疏解的国有企事业单位、房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，引导社会机构参与住房租赁市场，有效增加市场供给主体。支持房地产开发企业创新经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，鼓励房地产开发企业将持有的租赁房源向社会出租。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。充分发挥市场机制作用，形成竞争有序、公平合理的租赁住房市场。

（二）多形式发展住房租赁企业。发挥国企的引领和带动作用，支持国有住房租赁企业拓展租赁业务。支持北京专业化、机构化住房租赁企业疏解到新区发展。

（三）多渠道增加租赁住房供给。有序推进租赁住房开发建设，鼓励各类市场主体通过集中建设、配建、改建等方式提供租赁房源，引导规范个人、企事业单位闲置住房对外出租，形成多主体供给格局，切实增加租赁住房供给。

（四）提高租赁住房供给组织化程度。允许个人和单位按照市场化原则出租闲置住房，鼓励个人将闲置住房委托专业化住房租赁企业统一管理、运营。支持住房租赁企业以长租、受托管理等方式筹集房源，稳定租赁关系和租金水平，为出租人提供长期可持续租金收益。

（五）提高租赁住房供给质量。鼓励住房租赁企业结合新区智能城市理念，在住房租赁活动中推广应用智能家居。鼓励住房租赁企业按照疏解转移人员、引进人才等不同群体的住房租赁需求，提高服务管理水平，提供结构合理、质价相符的租赁服务。

二、完善住房租赁支持政策

（六）认真落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业，按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）和《河北省住房和城乡建设厅 河北省财政厅 国家税务总局河北省税务局关于明确河北省专业化规模化住房租赁企业标准的通知》（冀建房市〔2021〕13号）有关规定，认真落实相关税收优惠政策。

（七）加大住房租赁金融支持力度。鼓励金融机构为住房租赁企业在房源筹集、装饰装修、运营管理等方面提供金融支持，鼓励符合条件的机构或企业通过多种形式开展住房租赁资产证券化业务。

（八）实施住房公积金支持住房租赁。承租人凭备案合同可提取住房公积金用于支付住房租赁租金。住房公积金提取额在规定的最高限额基础上再提高30%，提取总额不得超过实际房租支出。

三、严格规范住房租赁全流程服务

（九）建立投用住房租赁信息化服务平台。建立集市场主体备案、房源发布、信息展示、交易撮合、网签备案、租赁价格监测、信息整合、资源共享等业务功能于一体的住房租赁信息化服务平台。通过平台简化办事流程，实现相关业务网上办、掌上办、一键办。鼓励水、电、气、暖、网等公共事业和服务企业与平台进行对接，为承租人提供便捷生活服务。

（十）住房租赁交易信息平台间互联互通。将政府持有的租赁房源、企业运营的租赁房源和个人租赁房源纳入平台，统一管理。新区住房租赁信息化服务平台与住房租赁企业（机构）自有平台以及第三方网络平台实时同步租赁房源基本信息及发布、下架、签约等状态，实现各平台之间租赁交易信息的互联共享。

（十一）强化合同备案信息在公共服务领域应用。住房租赁交易均需在住房租赁信息化服务平台备案，借助新区“一中心四平台”、区块链等平台的赋能，实现政务信息共识互认。备案信息作为承租人合法稳定住所的证明，可按新区有关政策申领居住证、办理积分落户，以及享有教育、医疗、就业等基本公共服务。

（十二）发挥租赁价格指导作用。新区住房管理部门根据租赁住房市场需求和参考相关同类地区适时公布租房指导价格，以及上下浮动幅度。充分利用住房租赁信息化服务平台租赁价格监测功能，对历史成交价格、挂牌价格进行动态发布，并按住房区位、类型、户型等进行分类，供出租人、承租人、住房租赁企业（机构）参考，引导租金价格保持在合理区间。

四、严格监管住房租赁行为

（十三）实行市场主体登记备案管理。在新区范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、经纪机构、网络信息平台，应当依法办理市场主体登记。住房租赁企业（机构）开展业务前，应当向新区住房管理部门备案、提交开业报告。对违规开展住房租赁业务的机构，依法限期整改或予以取缔。

（十四）规范房源发布与核验管理。新区范围内的租赁房源实行人员、住房信息“双核验”，房源信息发布前，须完成出租人身份、房屋所有权及房屋状态的真实性核验。核验通过并在新区住房租赁信息化服务平台取得唯一房源核验码后，方可在租赁信息化服务平台、住房租赁企业平台、第三方网络平台发布。

新区住房管理部门依托住房租赁信息化服务平台，根据房屋交易合同网签、不动产登记等共享政务信息，对拟发布房源进行系统核验，核验通过后自动生成房屋核验码。对住房信息不够明晰、系统无法自动核验的租赁房源，平台提供人工核验通道，由住房租赁企业、经纪机构或出租人提供证明材料，核验通过后生成房源核验码。新区住房管理部门对房源核验情况进行复验或抽查。

（十五）实行合同网签备案。租赁双方达成住房租赁交易时，应当在住房租赁信息化服务平台办理租赁合同网签备案，备案信息实时同步至公安、公服、税务等相关部门。备案信息可作为承租人享受新区各类公共服务功能的凭证。房源未经平台核验的住房租赁合同，应在合同网签备案时进行补充核验。

通过新区住房租赁信息化服务平台完成住房租赁交易，系统自动生成电子合同，即签即备案；通过租赁企业平台、第三方网络平台签订的合同，实时同步至住房租赁信息化服务平台备案；线下签订的租赁合同，应补充房源核验、租赁合同等材料后完成网上备案。

租赁双方自行成交的，出租人是网签备案责任主体；住房租赁企业出租住房的，住房租赁企业是网签备案责任主体；经纪机构促成交易的，经纪机构和出租主体是网签备案责任主体。同时，为双方租赁合同和承租人及其共同居住人员信息实名登记，并由新区住房管理部门与居住社区和所在公安派出所互联互通。

（十六）严格规范经营服务行为。住房租赁企业支付给房屋权利人的租金原则上不得高于收取承租人的租金，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上应与支付房屋权利人租金时限相一致，一般不超过半年，具体由租赁双方协商，依据合同约定。防范“高进低出”“长收短付”等模式产生的经营风险。

（十七）保护租赁双方合法权益。住房租赁企业和个人应当使用新区住房管理部门统一的合同示范文本，明确租赁双方权利、责任、义务和争议处理方式，保障租赁双方合法权益。

住房租赁企业（机构）或承租人改造、装修房屋应取得产权人书面同意，租赁期间应保持房屋及其配套设施完好。住房租赁合同的解除及租金调整，应当按照合同约定和相关法律规定执行。住房租赁合同期限内，住房所有权发生变动的，不影响住房租赁合同效力，也可以双方协商一致调整变更。

（十八）防范租赁金融风险。住房租赁企业要审慎开展住房租赁消费贷款业务。承租人确需贷款的，应当由金融机构与承租人签订贷款合同，住房租金贷款期限不得超过住房租赁合同期限。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

（十九）保护信息安全。住房租赁活动中的信息受法律保护，各参与主体应严格保密，对违反国家安全规定、保密规定等行为依法依规处理。

五、健全住房租赁市场管理机制

（二十）认真落实政府主体责任。新区住房租赁管理工作在新区管委会领导下进行，各县人民政府落实主体责任，统筹做好市场管理、矛盾纠纷调处、行政执法相关工作。街道和社区加强对居民住房租赁的指导服务，结合社区党建联建工作，深化调解组织建设，完善排查调处机制，预防化解住房租赁纠纷；协助居民做好信息采集、核验发布、网签备案等工作。

（二十一）严格行业监管职责。新区住房管理部门是住房租赁管理工作的行业主管部门，负责对住房租赁管理工作进行指导、管理、服务、监督，牵头落实住房租赁管理制度。市场准入部门负责市场主体登记管理。市场监管部门负责依法查处虚假广告、哄抬租金等违法违规行为，严厉打击实施垄断协议和滥用市场支配地位行为。公安部门负责租赁房屋治安管理工作，督促当事人依法报送租赁房屋居住人口和治安管理相关信息，对租赁房屋进行治安检查，建立租赁房屋治安状况通报制度，打击查处隐匿在租赁房屋中的违法犯罪行为。网信部门负责对违法发布虚假信息的网络信息平台依法采取处置措施。

（二十二）健全租赁信用体系。按照《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）有关要求，完善新区住房租赁企业（机构）和从业人员信用管理制度，规范住房租赁行为，促进住房租赁市场健康发展。

③ 智能合约将如何应用在租房领域

智能合约的特性在于允许在没有第三方的情况下进行可信交易，同时这些交易可追踪且不可逆转。在租房领域，居住星球基于区块链智能合约打造，其最重要的切入点就在于智能门锁——伊链锁，它是用来在做区块链确权以及房屋确权的手段。伊链锁将会运用区块链技术，不仅可以存储租房信息，并使用目前市场上稀有的人脸识别、刷身份证等确权技术，免去租房过程当中的种种麻烦，而且还将实现房契等信息的记录上链，打造一个完善的信用平台。例如，当租客租房时，通过此平台，可免去与房东见面的尴尬，租客的身份、面部等信息会随着房屋合同被记录上链，租客随时可以拎包入住；而当租约到期后，区块链上的租客信息又可及时被删除，门锁也将不会被再次打开。同时，此次租房后双方的评价也将会被记录上链，租客和房东的信用评级便随时可查。

④ 什么是区块链最早的一个应用

第一个应用是比特币，比特币是区块链技术第一个应用，也是目前为止最成功的应用。区块链是信息技术领域的一个术语。 本质上，它是一个共享数据库。 其中存储的数据或信息具有“不可伪造”、“全程可追溯”、“可追溯”、“公开透明”、“集体维护”等特点。 基于这些特点，区块链技术奠定了坚实的“信任”基础，创造了可靠的“合作”机制，具有广阔的应用前景。
1、区块链本身也是一种互联网协议，所以它的基础是数据。如果一个场景中没有结构化数据，或者数据结构的成本很高，就要考虑是否适合区块链项目。所谓的精准扶贫区块链项目有好几个，包括从种子到餐桌的供应链溯源，化肥检测等，数据是怎么录入的？靠人一一测试进入吗？您是否跟踪埋在土地中的探测器的肥料量？
2. 现有场景下确认信息真实性的需求强烈，成本高还是低。区块链本质上是一个价值网络，即数据权利确认或真实性确认。那么，在要应用的场景中是否有很强的真实性确认要求就成为一个必要的因素。例如，对于一个学习链项目，通过区块链追踪学生评价和班级情况。是否有必要使用区块链来解决这些数据的真实性？教育市场的口碑传播是区块链更高效还是微信更方便？需要让别人知道我对老师评价的真实性吗？现有场景下是否有很强的共识需求，通过分布式节点记录？区块链通过分布式账本记录信息并在全网广播，在保证数据统一的情况下实现大规模全网共识。那么，很多项目是否有必要采用大规模共识？没有必要的全网共识。是炒作还是金钱？有不同的意见。
3、一个被称为全日本团队但只有中文版白皮书的项目声称通过区块链在日本租房和购买房屋，这是按照份额进行的，参考ABS模式。它声称通过代币实现房屋销售和租金共享。代币的数量是确定的，但是以后的房子会越来越多，租金也会越来越高，所以会越来越值钱。说白了，就是一个股权众筹项目。
4、应用场景中是否有网络效应，是否符合双边市场模式，如下网络效应或双边市场模型理论是指一个项目能否随着用户的不断增加，对整体项目的提升起到积极的作用。该项目的核心价值是用户自身的网络连接。区块链本身是一种网络协议。当然，如果没有网络效应，那就是胡说八道。一个真实的例子是电子商务平台。平台上的消费者越多，商家就会越多。双方模式持续推动和推动电子商务平台良性发展，而电商则通过支付宝等支付方式管理平台双方，维持网络的正常运行。

⑤ 什么是链改引导链改解决方案新趋势

其实，区块链的工作原理是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型组合应用模式，用到的是智能的、公开的、可溯源的、和不可更改的合约技术，链改技术开发解决的是信任问题，使人们对于互联网之下的应用能够建立更加直接的信任。因为在传统经济活动中，信任来源主要是从权威、契约等方面来维持，但这种仅依靠对人或者组织的信任，是具有风险性的，甚至不可避免的会产生失信的情况，导致合作双方受到严重影响。当前，区块链是日后发展规划的重点方向，总书记在中央政治局第十八次集体学习提到区块链之后，这个词就成了全民热话。无论是隔壁桌的的大爷大妈，还是地铁上的上班族，甚至连00后都在谈论区块链。而比链科技提出的“链改”计划正是与政策理念不谋而合，相辅相成，着重帮助国内中小企业在萎靡的市场环境中过渡出来，打造数字化市场、合约交易系统，减少企业运营成本及市场风险，逐渐实现企业利润化。

一、在商业模式上，打通企业内部(股东、员工)与企业外部(渠道、使用者)，使之成为利益共同体，打造出一个不缺资金、不缺客户、不缺员工的趋于完美的组织和生态;

二、在技术层面上，打造信任的机制，让协同协作成本为零的技术基础得以实施;

三、在金融层面上，依托可信的基础去中介化，实现使用价值零成本的快速流动;

四、在经济上，可以打通各个价值孤岛，从而形成价值生态。引进区块链技术构建“智慧＋信用”的城市服务平台，区块链技术运用到租房领域。区块链作为新兴行业，改变了传统互联网的中心控制模式。自区块链发展至今，区块链已经逐渐从技术研究转向应用探索，区块链技术对于带动地区数字化转型，推动经济高质量发展具有重要作用。

事实上，在这方面比链科技已经成为先行者，找到了典型的落地场景，利用区块链技术对传统领域进行升级改造。比链科技运用区块链技术的优势，已经在供应链管理、资产管理、电商、农产品(食品)溯源、电子签章、电子发票、网游平台、溯源等领域推出了切实可行的解决方案，通过依托区块链技术对企业进行数字化与通证化改造，提升了企业的生产效率以及管理效率，全面助力传统企业落地区块链。

那区块链对我们普通人来说，到底有什么关系呢？

未来，我们可以在区块链系统上记录身份信息。这样就不必担心身份盗用，同时还能保证你的身份信息是完全正确的，再也不用遭遇证明“我妈是我妈”的尴尬了。

并且，我们的医疗信息也可以放到区块链上，每家医院都可以看到你的入诊信息，不用浪费多余的时间和费用去重复看病。有了区块链之后，食品安全也能得到保障。一袋大米从播种施肥、种植地风向降雨、负责人监管等情况被清楚地记录在区块链上，由于区块链不可篡改的属性，可以保证大米的来源是真实可靠的，彻底杜绝变质、转基因大米的食用。

还有关于版权的问题，版权信息一旦被记录到区块链上，则不能被任意篡改和盗用。

除此之外，区块链在教育、保险、租房等等各个领域都能派上大用场。区块链作为一项新技术，依然处于发展早期阶段，并且存在某些恶意抹黑和借机炒作行为。所以，当我们在了解这项技术的同时，也要避免听信谣言，陷入骗局。理性学习新知识，从我做起。

⑥ 居住星球号称采用区块链技术来打造租房平台，是否有可能实现

居住星球基于区块链共识机制+IOT技术，打造以“租房”为核心的社区平台，无论是房东还是房客，以及社区中所有提供服务的参与者，都成为社区共建者。在社区中，成员基于在社区中产生的价值，获得收益。
初期，居住星球团队将平台中扮演“管理者”和“仲裁者”的双重角色，随着社区建设的不断完善，管理者、仲裁者的角色，将交由社区选举的理事会来担当。居住星球解决了以下问题：
1.智能门锁代替了传统的中介带看房模式，并可与房屋绑定，对后继一系列租住行为进行管理。同时，作为所有权挖矿的手段，可为所有者带来长期受益。
2.区块链IOT平台，提供标准DAPI接口，可将更多智能家居设备接入上链,为每个智能设备做唯一标识。
3.基于智能锁的身份认证平台，解决安全问题。
4.开源且不可篡改的智能合约使平台上所有契约和交易行为受到居住星球的监督与保护。
5.PMS服务，为房东提供专业的房屋管理服务。
6.装修、保洁、维修等更多专业服务，均以节点服务商的形式接入社区平台，服务质量由社区共建者共同监督保障。最终为社区提供更好的生活服务。
最终，居住星球平台，不仅为房东、房客提供房屋租赁服务，也可以为业主及购房人提供房屋买卖服务。基于区块链共识机制的房屋社区平台，使得不合理中介费、押金逐渐消亡，打造人人都自觉维护社区体系和经济体系。

⑦ 区块链的特点有哪些

区块链的技术特点主要有五个，分别是：去中心化、信息不可篡改、公开透明、集体维护性、可靠数据库。可以在很多几方面，举个例子来讲吧，比如租房中介，以前中介掌握着房源的信息、也掌握着租客的信息，而且有些黑心中介还会随意更改信息，就为了能中间赚取更多的中介费。而如果搭建一条区块链应用在租房领域，那么房源的信息由房东填写，租客的信息由租客填写，注意，信息一旦填写就不可以被二次更改了。那么这就相当于把中介这个中心去除了。当然，我们只是简单的讲，其实部署这样一条区块链也是非常复杂的。